Vous avez trouvé un nouveau bien et souhaitez déménager ? Félicitations ! Il y a cependant quelques règles à respecter avant de déménager en copropriété pour être sûrs que tout se passe en bonne et due forme. Découvrez dans notre article les points clés à vérifier avec votre syndic de copropriété avant votre déménagement. 

Quelles sont les choses à faire avant de déménager en copropriété ? Pour rappel, d’après la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété est administrée par un syndic de copropriété. Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires mais il est également chargé d’assurer la bonne tenue de l’immeuble y compris les parties communes.

C’est pourquoi, il est essentiel de mettre votre syndic de copropriété dans la boucle des échanges quand vous déménagez et de respecter certaines règles de bienséance pour ne pas gêner les autres résidents de l’immeuble.

En particulier, voici tous nos conseils : 

• Notifier le syndic de copropriété de votre départ si vous êtes copropriétaire résident : cette étape est effectivement obligatoire car le syndic doit délivrer au propriétaire vendeur un certificat qui atteste de sa régularité quant au paiement des charges de copropriété. À noter que ce certificat est obligatoire pour finaliser la vente d’un bien auprès du notaire ; 
• Notifier vos voisins et les autres copropriétaires : c’est quand même plus sympathique de prévenir vos voisins de votre départ ! Pour cela, vous pouvez utiliser les canaux de communication de la copropriété que ce soit un groupe Whatsapp ou un accès via une plateforme réservée aux copropriétaires de l’immeuble, notamment si votre copropriété passe par une solution comme Citya. Vous pouvez d’ailleurs consulter le guide des copropriétairs pour vous faire votre avis ; 
• Notifier votre bailleur si vous êtes locataire : dans ce cas, vous devez respecter les délais de préavis en vigueur (entre 1 et 3 mois) et envoyer votre demande de congé par lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire bailleur. Le copropriétaire non-résident, quant à lui, devra prévenir le syndic de votre départ. 

Quels sont les points à respecter si vous déménagez en copropriété ? 

Au-delà de ces formalités administratives, vous devez également respecter certaines règles de bienséance lors de votre déménagement, notamment : 

• Respecter les horaires autorisés pour le déménagement : il est souvent recommandé de déménager pendant les heures de la journée où le bruit est moins susceptible de déranger les autres résidents. Si vous avez un doute, le règlement de copropriété peut préciser des plages horaires autorisées pour les déménagements ; 
• Utiliser des protections pour éviter d’endommager les parties communes : protégez les murs, les portes et les sols des parties communes de l’immeuble pendant le déménagement, dans la mesure du possible. Vous pouvez utiliser des couvertures, des cartons ou des panneaux de protection pour éviter les rayures, les chocs ou d’autres dommages. Si des dommages surviennent, signalez-les immédiatement au syndic de copropriété ;
• Planifier l’utilisation de l’ascenseur : si votre copropriété dispose d’un ascenseur, réservez-le à l’avance si possible. Certains immeubles permettent de réserver l’ascenseur pour les déménagements, ce qui facilite l’organisation et minimise les perturbations pour les autres résidents. Assurez-vous également de ne pas bloquer l’ascenseur plus longtemps que nécessaire ;
• Prévenir vos voisins si des travaux sont à prévoir : reboucher un trou ne devrait pas trop déranger mais si vous devez démonter des meubles de cuisine, une bibliothèque ou des étagères et que cela nécessite l’utilisation d’outils bruyants, prévenez vos voisins ! Ainsi, vos voisins connaîtront exactement la tranche horaire pendant laquelle ils seront susceptibles d’être dérangés. Et surtout, vous devrez respecter les horaires en vigueur pour faire vos petits travaux de déménagement !
• Suivre les consignes de sécurité : respectez toutes les consignes de sécurité de l’immeuble pendant le déménagement. Par exemple, ne bloquez pas les issues de secours et assurez-vous que les chemins d’évacuation restent dégagés en cas d’urgence ;
• Nettoyer après le déménagement : Après avoir terminé votre déménagement  et parce que c’est toujours plus agréable pour vos voisins, veillez à nettoyer toutes les parties communes que vous avez utilisées. Ramassez tous les déchets, balayez les couloirs et assurez-vous de laisser les lieux aussi propres que possible pour les autres résidents !

Bon à savoir : afin de vous organiser au mieux pendant votre déménagement, n’hésitez pas à vous y prendre bien à l’avance. Qu’il s’agisse de faire vos cartons, démonter vos meubles ou de prévenir vos copropriétaires, le plus tôt est le mieux ! Par ailleurs, il vous est aussi possible de prendre certaines dispositions à l’avance concernant l’entretien des parties communes. Par exemple, vous pouvez faire installer une bâche ou une couverture de protection dans l’ascenseur afin de protéger les revêtements, avec l’accord de vos copropriétaires (soit en en achetant une, soit en demandant s’il y en a une disponible dans l’immeuble).

Le déménagement en copropriété n’est pas une tendance récente. Représentant 20% des logements en France dans les années 1990, la copropriété concerne près de 3 logements sur 10 en 2021, dont 30% sont situées en région parisienne. Par ailleurs, 60% de ces logements collectifs sont localisés dans des « communes-centres » (chiffre mon immeuble.com), et il est important de noter que 80% d’entre eux sont gérés par des syndics de copropriété professionnels, qui œuvrent au quotidien pour améliorer la vie des résidents, en s’accompagnant notamment d’un logiciel de gestion de copropriété adéquat.

Déménager en copropriété implique de connaître son organisation, son fonctionnement ou encore son règlement. Découvrez dans la suite de cet article tout ce qu’il faut savoir pour déménager en copropriété.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Le logement en copropriété est encadré par la loi 65-557 du 10 Juillet 1965, qui définit cette organisation comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Dès sa création, la loi Alur impose que la copropriété soit immatriculée au registre national des copropriétés.

À savoir que des logements individuels comme des maisons peuvent très bien faire partie d’une copropriété. En effet, une copropriété peut être horizontale ou bien verticale. Dans le premier cas, il s’agit d’une copropriété composée des maisons individuelles installées sur un terrain commun. Lorsqu’elle est verticale, il s’agit d’un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements. Plus globalement, au niveau juridique le terme « immeuble » prend en compte l’ensemble des bâtiments ne pouvant être déplacés, qu’ils soient à usage commercial, d’habitation ou autre. Donc l’unique condition qui établit une copropriété est le fait que le bien immobilier en question appartienne à au moins deux personnes distinctes.

Ainsi, chaque copropriétaire possède au moins un lot incluant :

Une partie privative : un logement individuel, un garage, une cave, une chambre de service, un local commercial etc ;

Une quote-part des parties communes établie en tantièmes (pourcentage). Ces dernières prennent en compte les cours, les espaces verts, les voies d’accès, mais également le gros œuvre du bâtiment et les équipements communs comme le système de chauffage collectif, le monte-charge etc.

Pour finir, il est important de souligner que les copropriétaires sont majoritairement des particuliers, mais peuvent très bien être des personnes morales, comme dans le cadre d’une SCI par exemple.

La responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical de copropriété est composé de membres élus de la copropriété à l’occasion de l’assemblée générale, pour une durée de 3 ans, renouvelable plusieurs fois.

Non rémunéré, son rôle consiste à établir les échanges, la communication entre les différents copropriétaires et le syndic de copropriété évoqué auparavant. Il remplit également une mission d’assistance, de contrôle et de consultation auprès de ce dernier. Le président du conseil syndical est élu par ses membres. Le budget nécessaire à son fonctionnement est compris dans les dépenses courantes d’administration.

Le règlement de copropriété

Un déménagement en copropriété demande obligatoirement aux nouveaux venus de se renseigner et de connaître le pilier de la vie en communauté : le règlement de copropriété. Son but est d’encadrer clairement les usages autorisés des parties privatives et des parties communes. Il définit le fonctionnement interne, mais également la bonne gestion à mettre en place. On y retrouve :

Les règles de vie pratique au sein de l’immeuble :

Les clauses de jouissance des parties privatives, comme le droit d’étendre du linge au balcon, l’installation d’un store etc ;

Les conditions d’utilisation des parties communes, qui concerne par exemple la mise à disposition du garage à vélo, l’accès au local technique, les horaires d’accès de la cave etc ;

La destination de l’immeuble : usage mixte, usage d’habitation ou encore usage professionnel (Ex : un ostéopathe possédant un cabinet e consultation dans un logement) ;

La possible existence de parties communes à jouissance privative ou de parties communes spéciales.

Sont inclus également les principes d’administration et de gestion de la copropriété :

Le partage des charges entre copropriétaires et le calcul pour définir les quotes-parts de chacun ;

L’état descriptif de division de la copropriété (chaque lot se voit attribué un numéro), ainsi que des informations complémentaires relatives à chacun d’eux ;

Les mesures destinées à la gestion des parties communes.

Ce qu’il faut prévoir le jour du déménagement en copropriété 

Dans le cadre d’un déménagement en copropriété, il est vivement recommandé de se renseigner sur les règles et les spécificités du règlement afin de pouvoir organiser l’événement dans le respect de la copropriété et de ses habitants.

L’utilisation de l’ascenseur : Attention à bien consulter le règlement de copropriété à ce sujet, car, parfois, l’usage de l’ascenseur pour déplacer des objets lourds est tout bonnement proscrit. Néanmoins, dans la plupart des cas son utilisation est réglementée, demandant seulement aux personnes de ne pas endommager l’ascenseur et de respecter la charge maximale autorisée. Parfois, des créneaux horaires précis peuvent être définis pour éviter de gêner les autres habitants ;

L’encombrement des parties communes : Le stockage d’affaires personnelles dans les parties communes est souvent interdit. Cependant, le règlement peut prévoir cette possibilité et autoriser quelques entorses. Une autorisation du syndic de copropriété peut également être demandé en fonction du règlement.

Le parking : Cet espace ne peut être bloqué pour l’usage unique d’un copropriétaire ou locataire. La circulation dans le parking ne peut pas être limitée par les véhicules de déménagement, ces derniers n’étant pas autorisés à occuper plusieurs emplacements dans le cas d’un parking privatif.

Les parties prenantes à connaître avant un déménagement en copropriété 

Le déménagement en copropriété demande également de connaître les différents organes qui la composent. En effet, ce sont les acteurs principaux qui organisent la vie en communauté, gèrent les espaces communs, prennent les décisions impactant l’ensemble de l’immeuble etc.

La gestion de copropriété : le rôle du syndic de copropriété

Le syndic est l’acteur premier de la vie en copropriété. Représenté par un ou plusieurs gestionnaires, c’est « l’ange gardien » de l’immeuble. Son rôle consiste tout simplement à en assurer la bonne tenue et la bonne gestion. Il tient notamment à jour le carnet d’entretien de copropriété, c’est-à-dire l’entretien technique de cette dernière (l’état des escaliers, des boîtes aux lettres, des parties communes etc ). De part sa fonction, il est le garant de l’ensemble des dysfonctionnements liés aux parties communes.

Sans entrer dans le détail de ses missions, voici ces responsabilités principales :

La gestion du personnel de l’immeuble (concierges, employés de ménage, gardien etc) ;

Le bon entretien des parties communes ;

L’administration et le suivi des travaux de copropriété ;

La bonne tenue de la comptabilité de la copropriété, ainsi que sa gestion administrative ;

Être le représentant légal de la copropriété face à la justice.

Par ailleurs, l’un des rôles implicites du syndic de copropriété est celui de médiateur. En effet, la vie au sein d’une copropriété peut parfois amener à des désaccords ou des litiges entre ses occupants. Il peut donc se retrouver à devoir faire l’arbitre entre les différents propriétaires, notamment dans le cadre de l’assemblée générale de copropriété. Dans le cadre de situation complexe, il est autorisé à engager des poursuites judiciaires à l’encontre d’un copropriétaire.

Un déménagement en copropriété signifie donc le départ du précédent occupant du logement, parfois copropriétaire. « Dans le cadre de la vente d’un logement au sein d’une copropriété, le vendeur doit fournir à l’acheteur un ensemble de documents concernant la situation financière de la copropriété, mais également sur sa structure, son organisation ». Dans cette optique, l’état daté rédigé par le syndic de copropriété est obligatoire, tout comme « les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ». Vigilance : un syndic peut engager sa responsabilité pénale en cas de manquement ou de rédaction erronée de l’état daté.

Le syndicat des copropriétaires 

Si le déménagement en copropriété se fait dans le cadre d’un achat, alors vous devenez automatiquement un membre du syndicat des copropriétaires. Effectivement, il se compose de l’ensemble des copropriétaires et constitue un organe primordial au sein de l’immeuble. Ce dernier doit se rassembler au moins une fois par an à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires. L’objectif de cette réunion est de voter différentes décisions impactant la vie au sein de la copropriété. Il est de la charge du syndic de copropriété d’organiser cet évènement, puis d’appliquer les décisions prises au cours de sa tenue. Le syndicat de copropriétaires statue notamment :

le budget prévisionnel ;

les travaux de copropriété à engager ;

le possible changement de syndic ;

les modifications du règlement de copropriété si nécessaire ;

les actes de ventes ou d’achat de la copropriété ;

la souscription d’un prêt bancaire collectif dans certains cas.

Enfin, le syndicat des copropriétaires peut, dans certains cas, intenter une action en justice pour le compte de la copropriété, à l’encontre d’un copropriétaire (dans le cas d’impayé de charges par exemple) ou bien d’un tiers (artisans, employés, fournisseur etc).